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Offre au prix refusée par le propriétaire & honoraires de l’agence immobilière…

Il est, malheureusement, récurrent que la personne, qui a sollicité les services d’une agence immobilière en vue de tenter d’obtenir que son immeuble soit vendu ou loué, considère qu’aucune rémunération n’est due à ladite agence au motif que la vente ou la location n’a pas été finalisée.

Or, l’agence immobilière a réalisé une prestation, laquelle a engagé son temps, son argent et son énergie…
 

Il est bien évident que si la finalisation de l’opération en vue de laquelle les services de l’agence ont été sollicités n’aboutit pas en raison de la mauvaise qualité des services rendus par l’agence, cette dernière ne pourra pas prétendre à un quelconque émolument.
 

Par contre, si les services ont été correctement réalisés, comment faire en sorte que la commission soit (théoriquement) la plus protégée possible ?

Le siège de la protection des honoraires se trouve dans la convention de courtage qui lie l’agent immobilier à son client, et donc dans la correcte rédaction, utilisation et compréhension des termes de la convention.
 

Il faut également tenir compte de la jurisprudence...

 

Un arrêt du 27 mai 2010 de la Cour de cassation rappelle le principe suivant lequel "la convention fait la loi des parties" (article 1134 du Code civil)

La Cour rappelle que le droit de l'agent immobilier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que l'agent a permis par son intervention.

 

"La circonstance que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission" (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N)

 

Mais qu’en est-il dans l’hypothèse, malheureusement de plus en plus fréquente, où l’agent immobilier a annoncé un bien au prix de XXX €, qu’un amateur se présente en faisant une offre ferme correspondant au prix demandé et que le propriétaire vendeur… refuse cette offre.

 

L’agent immobilier qui ne souhaite pas suivre son client (le propriétaire vendeur) dans la démarche de surenchère, peut-il, dès lors que le prix offert correspond au maximum souhaité par le vendeur dans la convention de courtage, réclamer ses honoraires ?

 

S’il est clair qu’en agissant de la sorte  le propriétaire vendeur modifie les termes de la relation contractuelle de base, il est tout aussi évident qu’il n’y a pas vente…
 

Or,  sans vente, pas de commission… dit-on…

 

Il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat, mais bien de moyens et que, dans le cas d’espèce, cette obligation est remplie : il a trouvé un potentiel acquéreur en mettant en œuvre tous les moyens requis pour ce faire.

 

Par ailleurs, la vente est empêchée par le vendeur dont les désirs financiers exponentiels ne correspondent pas (ou plus) à la réalité estimée par l’agent immobilier.

 

Il convient cependant d’encore vérifier si la convention (qui pourrait être rompue aux torts du vendeur) ouvre bel et bien le droit aux honoraires en faveur de l’agent immobilier si le bien n’est pas vendu…

 

La clause suivante vous permet d’ « ouvrir votre droit » aux honoraires (qui ne sont toutefois exigibles que le jour où il n’y a plus de conditions suspensives) :
 

« Les honoraires sont dus dès que l’agent immobilier a rempli sa mission en ayant recueilli une offre d’achat écrite ferme et irrévocable à un prix conforme au souhait du commettant et/ou à l’annonce de mise en vente (prix obtenu) et/ou la signature d’un compromis de vente (prix accepté) (clause d’exigibilité non fournie…) »

 

Enfin, et pour éviter toute confusion sémantique… pourquoi ne pas intitulé votre convention « mission (exclusive ou non) de recherche d’acquéreur » plutôt que « mission (exclusive ou non) de vente »….

 

 

Gilles TIJTGAT
26 août 2015

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