L’agent immobilier est-il le gardien de la « chose »

(de l’immeuble) ?

Il n’est pas rare qu’un agent immobilier soit, dans le cadre de sa mission, mis en possession des clefs d’un immeuble vide et inoccupé par le propriétaire.

Dès lors qu’il dispose desdites clefs et d’un accès libre à l’immeuble, l’agent immobilier est-il le gardien de ce dernier ?

Cette qualité de gardien s’impose que l’on soit propriétaire ou non et, selon la jurisprudence de la Cour suprême, «Le gardien d'un bien est la personne qui en use pour son propre compte, qui en jouit ou qui la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle ».

 

Il est particulièrement important de noter que la plupart des auteurs considèrent que ces critères ne sont pas cumulatifs et, en conséquence, qu’un seul d’entre eux pourrait générer la qualité de gardien (user de la chose, en jouir ou la conserver avec un pouvoir de contrôle, de surveillance et de direction).

L’agent immobilier peut donc, en certaines circonstances, être considéré comme le gardien de la chose et devra en assumer les conséquences sauf exclusion conventionnelle et absence de faute dans son chef.

 

Monsieur LOUVEAUX indique dans son ouvrage « la responsabilité de l’agent immobilier » (Kluwer, p.93, 1997) que l’agent immobilier « se préoccupera également de protéger l’immeuble contre les divers périls qui peuvent le guetter (gel, incendie, vandalisme…), surtout s’il est ostensiblement inoccupé, ce qui peut être d’autant plus apparent que des affiches annoncent la location ou la vente ».

 

En période hivernale, l’immeuble est vide, les clefs sont à disposition de l’agent immobilier qui peut le faire visiter à sa seule convenance et… une conduite d’eau éclate en raison d’un gel intense et d’une absence de protection de l’installation (coupure du compteur par exemple) !

 

Qui est responsable ?

 

A priori, l’agent immobilier n’a pas commis de faute professionnelle… mais il pourrait être considéré comme le gardien de la chose et sa responsabilité pourrait donc être engagée à ce titre.

Hors, la mission de l’agent immobilier est une mission de services… pas de conciergerie….

 

Ainsi pour éviter de stériles débats, des pertes de temps, des dépenses d’argent inutiles… il convient, sans que cela autorise l’agent immobilier à faire « n’importe quoi » et à ne pas avertir le propriétaire de dégâts éventuels, à exclure conventionnellement l’application de l’article 1384 du code civil (supplétif) dans son contrat de courtage.

 

La mention peut être ajoutée dans vos conventions : « L’agent immobilier décline toute responsabilité pour tout acte de malveillance, d’effraction, de vol, d’incendie, de dégradations, des effets du gel, … dans le bien mis en vente et n'est donc pas  gardien de ce dernier. »

 

Attention : cette mention ne vous exonèrera bien entendu pas de votre faute éventuelle s’il y en a une !

 

Gilles Tijtgat

le 20 janvier 2016 

 

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