Cas pratique : Entrée en vigueur d'une nouvelle norme, 

qui prend en charge les travaux d’aménagements et de conformité qui s’imposent ?

 

Qu’en est-il lorsque les parties se trouvent après la conclusion du bail, devant de nouvelles normes édictées, impliquant des travaux d’adaptation parfois importants et onéreux.

Par deux fois, la Cour de Cassation a affirmé que les travaux d’aménagement rendus nécessaires, en vertu de nouvelles mesures élaborées par les autorités, ne sont pas considérés comme des travaux d'entretien et de réparation pouvant être mis à charge du bailleur.

 

La Cour rappelle que les obligations du bailleur sont de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et donc y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

 

Le bon état signifie également en bon état de réparations et d’entretien de toute espèce .

 

Le mot réparation implique les travaux nécessaires, non les travaux somptuaires.

 

Il s’agira en fait pour le juge du fond d’apprécier en fonction du standing du bien loué.

 

L’obligation de délivrance du bailleur n’impose rien d’autre que de délivrer le bien, objet du contrat, c’est à dire tel qu’il existait au moment de la conclusion du contrat, en bon état de réparations de toute espèce.

 

Par contre, si une mise en conformité s’impose en vertu d’une nouvelle norme.

A qui s’imposera-t-elle ?

 

Cela signifie-t-il que le bailleur doit effectuer des travaux d’aménagement et de transformation pour répondre aux nouvelles normes édictées ?

 

La cour répond par la négative.

 

Est-ce dire que le preneur est tenu de les entreprendre lui-même ?

 

Absolument pas, à moins qu’il s’y soit engagé !

En conséquence, cette mise en conformité, n’étant soumise à la charge d’aucune des parties, si le bien ne répond plus à la destination, il y a tout simplement perte de la chose au sens de l’article 1722, en manière telle que le bail en arrive d’office à son expiration prématurée.

 

Cette conséquence détermine le plus souvent le locataire à prendre spontanément les travaux d’adaptation en charge en vue de préserver ses droits locatifs, du moins si leur coût n’est pas trop élevé, ni disproportionné par rapport au maintien du bail.

 

Le bailleur ne peut s’y opposer étant donné que le locataire a le droit d’user du bien loué selon la destination convenue.

 

Par contre, si une mise en conformité s’impose par vétusté, les frais seront à charge du bailleur.

 

 

 

 

 

 

 

Gilles Tijtgat

le 08 octobre 2015

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