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Contexte Covid :

Visites des biens et locataires….

Un locataire peut-il refuser les visites de l’immeuble mis en vente ou en location

qu’il occupe au motif d’un risque sanitaire ?

Tout d’abord, il convient de noter que, contrairement à la période du « premier » confinement,

les visites sont autorisées.

Les conditions de réalisation desdites visites sont actuellement déterminées par la F.A.Q qui prolonge les textes règlementaires (www.info-coronavirus.be/fr/faq/) et qui précise : « En revanche, les personnes qui souhaitent louer ou acheter une propriété sont autorisées à visiter celle-ci uniquement si aucune autre personne n’est présente dans la propriété à ce moment-là. L’agent immobilier, les vendeurs, les locataires ou les occupants actuels ne sont donc pas autorisés à être présents lors de la visite. »

Si les visites sont donc autorisées, encore faut-il vérifier si le propriétaire désireux de vendre ou de relouer son bien DISPOSE de ce fameux droit de visite !

Il n’y a, malheureusement, aucune disposition règlementaire fixant les modalités pratiques de cette situation.

Il faut donc s’en référer aux principes généraux, principes selon lesquels le droit de visite ne doit pas s’exercer en violation de l’obligation qu’a le propriétaire de garantir la jouissance paisible à son locataire.

Il est vrai qu'un locataire est chez lui et qu'il a droit de jouir paisiblement du bien loué. Il peut donc refuser les visites intempestives du propriétaire et, ni ce dernier, ni une autre personne missionnée par lui, ne peut entrer dans le logement contre le gré du locataire, ni en son absence, même s'il possède les clés des lieux.

Toutefois le propriétaire peut avoir des raisons légitimes de visiter le bien loué…

La visite et la promotion de son bien par le propriétaire et/ou une agence immobilière en vue de sa vente ou de sa relocation apparaissent légitimes.

Il n’en demeure pas moins, que dans ce contexte, le droit de visite du propriétaire doit s’exercer raisonnablement.

Le droit de visite peut, mais ce n’est pas toujours le cas, être prévu dans le contrat de bail.

En ce cas, les parties sont tenues de respecter les obligations contractuelles auxquelles elles ont adhéré.

Pour ma part, je considère que, dès lors que les visites sont AUTORISEES, que le locataire est informé de ce que les conditions de réalisation de ces dernières respecteront le « prescrit légal » (F.A.Q) et que le droit d’effectuer la visite est soit légitime soit contractuellement prévu et exercé raisonnablement, ledit locataire NE PEUT PAS s’opposer aux visites au seul motif de la situation sanitaire.

Pour « tenter » d’éviter de longues et, souvent, stériles discussions, une attention particulière doit être réservée à la rédaction du contrat de bail et nous vous proposons, pour les nouveaux contrats, d’intégrer la clause suivante : « Trois mois avant l'époque où finira le présent bail, pour quelle que raison que ce soit, ainsi qu'en cas de mise en vente de la maison, le preneur devra tolérer, jusqu'au jour de sa sortie, que des affiches soient apposées, aux endroits les plus apparents, et permettre que les amateurs puissent visiter le bien librement et complètement deux jours par semaine et deux heures consécutives, à déterminer de commun accord.  Dans le même contexte, le locataire autorise également le bailleur ou toute autre personne missionnée par lui à réaliser un dossier photographique de présentation du bien.  Pour la réalisation de ce dossier, le locataire présentera le bien en bon état de propreté et de rangement et veillera à procéder à l’enlèvement (provisoire) d’éléments touchant à sa vie privée et permettant son identification par des tiers (portraits, photographies..) »

Il est bien évident que même sous le couvert de cette clause et/ou des principes théoriques développés ci-dessus, nul ne peut se faire justice à lui-même et qu’en cas d’opposition du locataire, seul le Juge de Paix pourra trancher.

Le dialogue et le bon sens demeurent les meilleurs atouts d’une opération immobilière réussie.

Je rappelle également aux agents immobiliers, qui agissent en qualité de courtier et non de mandataire, qu’il ne leur appartient pas de supporter toute la charge de l’éventuelle situation conflictuelle entre le locataire et le propriétaire…

L’agent immobilier ne doit pas, nécessairement, trouver la solution, mais DOIT informer le propriétaire des difficultés dans lesquelles il se trouve pour réaliser sa mission.

Sur base de cette information, il appartient au propriétaire de réaliser les démarches utiles à la solution.

Gilles TIJTGAT

le 7 janvier 2021