Condition suspensive… clause d’impunité ?

 

Il n’est pas rare que, dans la cadre de la vente d’un immeuble, l’accord des parties soit assorti d’une ou plusieurs condition(s) suspensive(s), par exemple de l’octroi d’un crédit au profit de l’acquéreur..

« L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

 

Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.

 

Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée » (Art. 1181 du Code civil).

 

Il n’est plus besoin d’expliquer qu’une vente soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un financement par l’acquéreur ne pourra être exécutée qu’une fois la condition levée, c’est-à-dire lorsque l’acheteur obtiendra son crédit.

 

La clause contenant la clause suspensive, généralement libellée dans le compromis, doit être rédigée avec le plus grand soin.  A titre d’exemple,  un délai doit être précisé, un montant (maximum) sur lequel porte la demande de crédit doit être indiqué, la preuve du refus du crédit ou du permis doit être exigée,...

 

Ce qui semble moins « acquis », c’est que la condition suspensive fait peser sur l’acheteur de lourdes obligations et n’est pas « qu’une porte de sortie » qui peut être utilisée à la légère !

 

La Cour de cassation a ainsi indiqué que « la convention stipulant une obligation contractée sous condition suspensive existe tant que la condition est pendante, même si l'exécution de l'obligation est suspendue ; elle fait, dès lors, naître des droits et des obligations entre parties (…) ».

Sur la base de cette jurisprudence, de nombreux tribunaux ont estimé que la condition suspensive doit être considérée comme levée – bien que ne l’étant pas effectivement – lorsque la partie qui s’est engagée sous cette condition, en l’occurrence l’acheteur, n’a pas mis tout en œuvre pour qu’elle le soit.

 

Il en est ainsi, par exemple, si l’acheteur n’a pas introduit véritablement de demande de crédit, s’il n’a pas présenté les éléments favorables de sa situation au mieux de ses intérêts, s’il n’a adressé sa demande qu’à un seul organisme de crédit, ou s’il a négligé d’introduire une demande auprès d’une deuxième (ou davantage) institution après avoir essuyé un premier refus, et ce alors que le délai repris dans la clause était loin d’être expiré et qu’il disposait donc largement du temps matériel pour introduire une ou des nouvelle(s) demande(s), …

 

La Cour de Cassation a également précisé qu’il appartient au vendeur de prouver que la condition s’est réalisée ouqu’une faute de l’acheteur a empêché cette réalisation.

 

Donc, même si l’acheteur doit, de son côté, prouver qu’il est libéré, il faut d’abord que le vendeur prouve que l’engagement est devenu ferme.

 

Si le vendeur rapporte cette preuve, la condition étant alors réputée levée, la vente est parfaite et doit être exécutée.

 

À bon entendeur…

 

Gilles Tijtgat

le 19 novembre 2015

 

 

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