Condition suspensive… clause d’impunité ?

Il n’est pas rare que, dans la cadre de la vente d’un immeuble, l’accord des parties soit assorti d’une ou plusieurs condition(s) suspensive(s), telle que l’octroi d’un crédit au profit de l’acquéreur...

De manière théorique, « L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. » (Art. 1168 du Code civil)

Il n’est plus besoin d’expliquer qu’une vente soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un financement par l’acquéreur ne pourra être exécutée qu’une fois la condition levée, c’est-à-dire lorsque l’acheteur obtiendra son crédit.

 La clause contenant la clause suspensive, généralement libellée dans le compromis, doit être rédigée avec le plus grand soin.  A titre d’exemple, un délai doit être précisé, un montant (maximum) sur lequel porte la demande de crédit doit être indiqué, la preuve du refus du crédit ou du permis doit être exigée...

 Ce qui semble moins « acquis », c’est que la condition suspensive fait peser sur l’acheteur de lourdes obligations et n’est pas « qu’une porte de sortie » qui peut être utilisée à la légère !

 La Cour de cassation a ainsi indiqué que « la convention stipulant une obligation contractée sous condition suspensive existe tant que la condition est pendante, même si l'exécution de l'obligation est suspendue ; elle fait, dès lors, naître des droits et des obligations entre parties (…) ».

Sur la base de cette jurisprudence, de nombreux tribunaux ont estimé que la condition suspensive doit être considérée comme levée – bien que ne l’étant pas effectivement – lorsque la partie qui s’est engagée sous cette condition, en l’occurrence l’acheteur, n’a pas mis tout en œuvre pour qu’elle le soit.

Et la Cour de Cassation vient encore de le rappeler…

Dans le cas d’espèce, la vente était soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt hypothécaire par les acquéreurs dans un délai de 12 jours ouvrables… et la banque sollicitée ne s’est pas prononcée dans ledit délai…

En l’absence de refus, les vendeurs considèrent la vente parfaite tandis que l’acheteur considère la réalisation de la condition impossible (article 1172 du code civil) et la convention qui en découle… nulle.

L’acheteur est, selon lui, libéré !

La Cour de Cassation (arrêt du 12.04.2018) ne l’entendra pas de cette « oreille » et estime que même si le délai de trois semaines est peu réaliste, il n’est pas pour autant impossible au sens de l’article 1172 du Code civil.

La condition est donc valable et la vente est parfaite en raison de l’incapacité, pour les acquéreurs, de notifier un refus de crédit au terme du délai !

Contrairement à ce que pensent bon nombre d’acquéreurs, cette condition n’est ni une clause de style, ni une « clause d’impunité » permettant à ces derniers de nier leurs engagements sur base de vains prétextes...

La Cour de Cassation a également précisé qu’il appartient au vendeur de prouver que la condition s’est réalisée ou qu’une faute de l’acheteur a empêché cette réalisation.

Donc, même si l’acheteur doit, de son côté, prouver qu’il est libéré, il faut d’abord que le vendeur prouve que l’engagement est devenu ferme.

 Si le vendeur rapporte cette preuve, la condition étant alors réputée levée, la vente est parfaite et doit être exécutée.

 

À bon entendeur…

Gilles Tijtgat,

le 22 novembre 2018

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