Commission post-convention :

conditions et jurisprudence

La naissance du droit à la commission  en faveur de l’agent immobilier est réglementée.

 

Le droit à la commission due après la fin de la convention de l’agent immobilier est également réglementé (article 2 7° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007).

 

Le contrat peut accorder une commission « post contrat » pour autant que l’agent immobilier ait donné à l’acquéreur une information précise et individuelle.

 

L’agent immobilier doit avoir transmis au propriétaire vendeur dans les sept jours ouvrables suivant la fin de sa mission, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.

 

L’indemnité n’est due que si le propriétaire vend son immeuble avec une des personnes figurant sur la liste ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci, tel qu’il est raisonnable d’admettre qu’elles disposaient de l’information donnée suite à cette relation.

 

L’agent immobilier n’a droit à l’indemnité  que si la vente intervient dans les six mois qui suivent la fin de la mission.

 

Si le vendeur et la personne ayant été contactée par l’agent immobilier attendent artificiellement l’expiration de ce délai, l’agent immobilier peut (tenter d’)invoquer la responsabilité contractuelle et l’exécution de « mauvaise foi » de son ancien commettant sur base de l’article 1134, alinéa 3, du Code civil et réclamer sa commission.

 

En résumé, la commission n’est due que si :

 

1.       l’agent immobilier a donné à l’acquéreur une information précise et individuelle.

2.       le contrat d’intermédiaire stipule que l’agent immobilier transmet au commettant dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat  d’intermédiaire, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.

3.       le vendeur conclut la vente avec une de ces personnes ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci telle qu’il est raisonnable          d’admettre qu’elles disposaient de l’information donnée suite à cette relation.

4.       La vente intervient dans les six mois qui suivent la fin de la mission immobilière.

 

Une jurisprudence du tribunal de première instance de Tournai (11ième chambre), du 7 février 2013, illustre et confirme ces principes (J.T., 2013, n° 6523, p. 404).

 

Le commettant avait résilié la mission ; l’agent immobilier considérait que le commettant avait ensuite vendu à une personne désignée dans sa liste. Cette liste comprenait … 600 noms.

 

Le tribunal juge ceci :

 

« Même à supposer que ces conditions générales soient applicables, et en vertu des articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire combinés, c’est cependant à l’agent immobilier, qui l’invoque, d’établir que les conditions d’application de cet article sont réunies.

 

La communication d’une liste d’environ six cents noms, éventuellement accompagnés d’un numéro de téléphone mais sans autre commentaire, ne suffit pas à établir que l’agence immobilière a « traité » avec l’une de ces personnes en qualité de « candidat acheteur » du bien litigieux, et encore moins qu’elle lui ait « procuré des informations précises et individuelles » sur ce bien.

 

Ce nombre à lui seul, qui apparaît hautement inhabituel pour un bien ordinaire, plaide en sens contraire, outre une attestation de B. selon laquelle il certifie avoir été en contact avec l’agence immobilière dans le cadre d’une recherche de maisons en vente, mais aucunement dans le cas de la maison litigieuse.

 

L’agent immobilier ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe, et n’offre pas de la rapporter autrement. Il se déduit du tout que la demande n’est pas fondée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le surplus de l’argumentation des parties. »

 

Cette décision a le mérite de rappeler la preuve qui pèse sur l’agent immobilier réclamant en justice le paiement de la commission « post contrat ».

 

Comme on l’a vu plus haut, ce sont les quatre éléments que l’agent doit démontrer. Il ne peut se contenter d’en établir un seul, à savoir que l’acheteur figure sur la liste communiquée dans  les sept jours de la cessation de sa mission.

 

La seule circonstance qu’une personne se trouve sur la liste, ne signifie pas qu’elle a reçu de l’agent immobilier une information « précise et individuelle ».. 

 

 

Gilles TIJTGAT

le 8 juin 2017

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