Commission de l’agence et non-exclusivité :

Les conséquences civiles pour le propriétaire vendeur…

Il arrive qu’un propriétaire vendeur décide de confier la recherche d’acquéreur pour son bien à plusieurs agences immobilières en sollicitant de ces dernières que leur contrat soit non-exclusif…
 

Ledit propriétaire considère, peut-être, qu’en procédant de la sorte, il multiplie les chances de vendre son immeuble et qu’en tout état de cause, il ne sera redevable d’honoraires qu’à la seule agence qui aura conclu la vente… tout en faisant (parfois) fi du travail réalisé par les autres agences sans l’intervention desquelles la vente n’aurait pu aboutir…
 

Le présent article n’a pas vocation à traiter de l’aspect déontologique de ce type de situation et je rappelle que le code de déontologie n’a pas vocation à interférer dans les rapports civils entre les agents immobiliers et leurs clients.
 

L’une des questions qu’il convient de se poser est de savoir si la multiplication des intervenants multiplie également les commissions !
 

Il est logique que l’agence disposant d’une mission non-exclusive qui n’a fourni aucune information individualisée à l’acheteur final a accepté « les règles du jeu » et ne pourra prétendre à une quelconque rémunération…
 

Par contre, si plusieurs agences sont intervenues et que chacune d’elle est un maillon de la chaîne qui a mené au processus de vente, qu’en est-il ?
 

Il est intéressant de noter que la jurisprudence considère que lorsque le propriétaire a donné à plusieurs agences une mission non exclusive pour un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

Mais… cette jurisprudence s’applique essentiellement lorsque la convention de l’agent immobilier ne règle pas clairement « en vertu de quoi » des honoraires seraient dûs.
 

Il convient donc de préciser, dans la convention, que le droit aux honoraires d’un agent immobilier travaillant dans le cadre d’une mission non exclusive s’ouvre dès lors que l’immeuble est vendu à une personne à laquelle il a fourni une information précise et individualisée et donc avec laquelle il a eu un « contact qui suppose une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence, sous forme, par exemple, d'une demande de renseignements, d'une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, d'une visite de l'immeuble en vente. Par contre, cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. Une agence immobilière a mission de rechercher des amateurs et dès lors de faire de la publicité et qu’elle peut, à cette fin, offrir le bien à vendre dans les médias, sur son site internet ou envoyer des courriers à des personnes ciblées par ses soins, de telles démarches de prospection ne constituent pas un contact. »
 

Il ne faut donc pas oublier que « tout travail mérite salaire » mais qu’il convient de déterminer les conditions d’ouverture dudit salaire tout en restant dans les limites de l’exécution de bonne foi des conventions (article 1134 du code civil).
 

Envie d’en savoir plus sur ce sujet, de sécuriser votre travail et vos conventions… c’est le thème de la formation qui aura lieu à Lille ce 30 novembre prochain…

 

 

Gilles TIJTGAT

le 8 novembre 2018

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