Clause de résiliation anticipée VS. Clause pénale.

 

Question : le contrat de courtage peut-il être interrompu anticipativement (avant la reconduction tacite) par le client ?

Réponse : oui, il est même obligatoire d’insérer une telle clause dans le contrat ! (A.R. du 12 janvier 2007)

 

Le client doit pouvoir, à tout moment, mettre fin au contrat sans invoquer un quelconque motif.

 

Cette faculté offerte au consommateur a bien évidemment sa contrepartie, à savoir le paiement d’une indemnité.

 

Le paiement de cette indemnité, qui ne peut excéder 50 % des honoraires ou de la commission convenus, est le « prix de la liberté ».

 

Pour éviter que le calcul des 50 % ne devienne « litigieux », nous vous conseillons d’insérer la précision suivante : « Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à 50 % (maximum 50%) de la rémunération qui serait due à l’agent par application de l’article «Honoraires de l’agence» et calculée sur le prix de présentation public au moment de la résiliation ».

 

Il est important de noter que si dans les 6 mois qui suivent la rupture unilatérale de la convention, l’immeuble, objet du contrat initial, est vendu à toute personne (que l’agent immobilier l’ait présentée ou non), le solde de la commission sera du par le client, ce qui veut dire que 100 % des honoraires auront été payés (la convention type de l'IPI prévoit, quant à elle, un maximum de 75 % opérant, de ce fait, un parallèle avec la clause pénale)

 

Cette majoration s’applique-t-elle même si l’acheteur n’a jamais été en contact avec l’agent immobilier ?

 

Oui !  Parce que l’usage de la faculté de résiliation anticipée ne doit pas être utilisée de à la seule fin d’éviter le paiement des honoraires de l’agent immobilier…

 

La clause de résiliation anticipée ne fait-elle pas double emploi avec la clause pénale (dommages et intérêts) ?

 

Il nous faut répondre par la négative.

 

A première vue, le non juriste pourrait penser de la clause pénale qu'il s'agit d'un élément en relation avec une "peine pénale", par exemple l'emprisonnement, l'amende ou la confiscation.

 

Il n'en est rien, au contraire.

 

La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par la suite de ladite inexécution (suivant la définition de l'article 1226 du Code Civil).

 

Cette inexécution a, le plus souvent, un caractère fautif... cette notion de faute n'est, par contre, pas un préalable obligatoire à la clause de résiliation anticipée.

Le texte de l’AR du 12 janvier 2007 prévoit :

 

Art. 3. Sont interdites les conditions et les clauses suivantes :

 

Les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l'agent immobilier, sans préjudice de l'application de l'article 32.21. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.

 

Les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l'exclusivité tenant au fait que le consommateur vend lui-même le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation de vente, ou au fait qu'un autre agent immobilier (contrairement à l'exclusivité stipulée) est chargé de l'intermédiation de vente doivent être considérées comme des clauses pénales.

 

4° Des clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes, sans préjudice de l'application de l'article 32.15. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.

 

La réciprocité exigée implique qu'en présence d'une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d'une obligation de l'agent immobilier. L'exigence d'équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d'une partie, alors qu'une clause pénale à l'avantage de l'autre partie n'impose pas à celle-ci la preuve de son dommage.

 

Une dernière question… la clause pénale doit-elle OBLIGATOIREMENT figurer dans votre convention ?

 

Et bien, non, sa « présence » n’est pas obligatoire MAIS si elle figure dans le contrat, elle doit être réciproque !

 

La semaine prochaine… nous vous parlerons de la clause de rétractation qui semble encore poser d’insondables problèmes de terrain et de rédaction…

 

Gilles Tijtgat

le 28 janvier 2016

 

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