Bailleur et vices cachés,

l’équation impossible ?

La régionalisation du bail et la « multiplication » des règlementations en vigueur ne doit pas faire oublier les principes de base auxquels le bailleur et le locataire restent tenus.

Parmi ces principes, il est utile de rappeler que l’article 1721 du Code civil dispose que : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

En clair, le bailleur doit à son locataire, et sauf disposition contraire, la garantie des vices cachés en vue d’assurer audit locataire la jouissance paisible du bien.

Le vice s’entend de tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel elle est normalement ou contractuellement destinée.

Il a déjà été jugé qu’il s’agissait là d’une obligation de résultat.

Les caractéristiques du vice sont donc les suivantes : il faut qu’il y ait une perte ou une diminution de l’usage, le vice ne devant pas, pour être qualifié comme tel, en empêcher totalement l’usage.

Si certes cet article n’est pas impératif et qu’une clause dérogatoire est tolérée, cette dernière ne peut pas avoir pour effet de supprimer la garantie et la responsabilité du bailleur dans tous les cas !

Un bailleur en a fait l’amère expérience suite à l’intoxication de son locataire au CO…

Le tribunal de première instance de Tournai a rappelé, à propos du bailleur, que « le fait de louer un immeuble comportant une salle de bain exiguë, dans laquelle fonctionne un chauffe-eau au gaz, sans prévoir de système d'aération efficace, constitue, en outre, une imprudence ou une négligence qui engage sa responsabilité extracontractuelle. Le cumul des responsabilités contractuelle et extracontractuelle est ici autorisé (JMLB 2006, p. 366) »

Sur base de cette décision, il est doit être indiqué (rappelé ?) au bailleur que la mise à disposition d’un logement correspondant aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité relève d’une obligation générale.

La rigueur de ce qui vient d’être écrit doit être compensée par l’obligation qu’a le locataire d’avertir le bailleur dès la survenance d’un problème au bien loué… En effet, le locataire qui négligerait cette obligation s’expose à une double sanction :

-    Il risque d’être déchu du droit d’invoquer la garantie du bailleur
-    Le locataire pourrait être tenu au paiement de dommages et intérêts si le vice a été provoqué et/ou aggravé par son omission….

Le bail est donc bien un contrat qui génère des droits et des obligations pour chacune des parties… il convient parfois de le rappeler !

Gilles Tijtgat 

le 24 janvier 2019

 

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