Bail et infraction urbanistique

Dans le cadre de la location, il est indéniable que l’attention

du bailleur et/ou de l’agent immobilier sur les infractions urbanistiques est, souvent, moins… importante…

Or, les règles « urbanistiques » sont d’ordre public et un contrat qui viole, par son objet, une telle règle est NUL !

Tel sera donc le cas lorsque le contrat crée ou maintient une infraction.

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail de résidence principale portant sur un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme.

Abusant de cette situation infractionnelle, le bailleur postulait le paiement de loyers « avantageux » réalisant ainsi et sur base d’une situation infractionnelle, un profit qui pouvait être qualifié d’illicite.

Ne s’en laissant pas compter, le Tribunal prononce la nullité du bail pour cause illicite (articles 1131 et 1133 du Code civil)….

Il ressort de cette décision qu’un bail peut donc bien être annulé en raison d’une infraction urbanistique affectant directement le bien donné en location.

L'annulation d'un contrat de bail implique que les parties doivent, dans la mesure du possible, être placées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si elles n'avaient pas conclu le contrat (effet rétroactif).

Autrement dit, le bail est censé n’avoir jamais existé !

Les conséquences sont alors les suivantes : Le bailleur doit restituer au preneur tous loyers perçus tandis que le preneur doit restituer au bailleur la jouissance du bien… ce qui ne sera bien évidemment pas possible en nature mais par le biais d’une compensation financière équivalente (indemnité d’occupation).

Le magistrat auquel un tel litige est soumis peut, bien évidemment, compenser les restitutions réciproques de sorte que l’opération est « neutre » sur le plan financier…. MAIS…

Si le bailleur est de mauvaise foi, qu’il est responsable de l’infraction urbanistique, qu’il a « profité » de la situation pour obtenir un loyer plus élevé… sa demande de restitution se heurtera à l’adage «nemo auditur propriam turpitudinem allegans».

En français… cela signifie que : « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude », le terme « turpitude » signifiant quant à lui négligence, faute, comportement illégal ou fraude.

En clair, le bailleur « de mauvaise foi » devra restituer tous les loyers au locataire mais ne pourrait, sur base de son comportement, exiger de ce dernier qu’il restitue la jouissance de l’immeuble par le biais d’une indemnité d’occupation…

Les bailleurs doivent y être attentifs…

Gilles Tijtgat

le 26 septembre 2019

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