Bail de résidence principale, Coronavirus et force majeure….

Les conséquences du virus Covid-19 sont, malheureusement, très incertaines et les mesures préconisées par nos autorités créent, c’est le moins que l’on puisse dire à ce jour, une incertitude pour l’exécution de plusieurs contrats.

Les contrats de baux ne font pas exception et se pose surtout la question du paiement des loyers !

Cette obligation peut-elle, sur base et en raison du contexte actuel et/ou au nom de la force majeure, faire l’objet d’une exonération temporaire ou à tout le moins être postposée ?

Le principe de force majeure requiert le cumul de trois conditions :

1) l’évènement ne peut pas être imputable à l’une des parties au contrat ;

2) l’évènement doit échapper à toute prévision normale, ce qui implique :

  1. a) le débiteur n’aurait pas pu en tenir compte lors de la conclusion de l’accord ;

  2. b) le débiteur n’était pas raisonnablement en mesure d’empêcher ou d’éviter l’évènement et ses conséquences.

    3) l’évènement doit constituer un obstacle insurmontable empêchant les parties de réaliser leurs obligations. L’évènement doit donc rendre l’exécution des obligations contractuelles impossible et pas seulement plus onéreuse.

    Si les deux premières conditions ne semblent poser aucun, ou, à tout le moins, peu de problèmes et se trouvent actuellement réunies, il n’en va pas de même pour la troisième !

Il est incontestable que les parties d’un bail de résidence principale sont tenues par des obligations réciproques.

Pour rappel, le bailleur assure la mise à disposition et la jouissance des lieux loués tandis que le locataire assure, quant à lui, l’obligation de payer le loyer.

A ce jour, ni les décisions de nos autorités, ni les conséquences de la pandémie n’empêchent le bailleur d’assurer ses obligations et d’offrir une jouissance normale et paisible à son locataire.   Dès lors, le locataire qui peut (et doit d’ailleurs) continuer à occuper le bien reste redevable du loyer, contrepartie de cette occupation !

Ces considérations se limitent au bail de résidence principale.

La rigueur juridique ne doit toutefois pas faire perdre de vue au bailleur, qui en a la possibilité et qui se trouve face à un locataire de bonne foi qui lui fait part d’une situation difficile, que si le « non paiement » des loyers ne peut lui être imposé en raison du virus, un geste peut être consenti de façon amiable et en tout humanisme….

Prenez soin de vous, de vos proches et… des autres !


 

Gilles TIJTGAT

le 29 octobre 2020

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