Acheter ou vendre…
par mail ?

Voici ce que publie le site RTL INFO.BE de ce jour :

 

« Un accord par courrier électronique est une preuve légale pour l'achat d'une maison, selon le ministre de l'Agenda numérique Alexander De Croo (Open Vld) qui veut compenser une lacune dans la législation économique, rapporte jeudi Het Laatste Nieuws.

 

Dans un arrêt rendu l'année passée, la cour d'appel d'Anvers estimait qu'un accord sur le prix d'une maison ou d'un appartement dégagé par courrier électronique n'avait aucune valeur juridique. La cour s'est basée sur la loi sur le commerce électronique de 2003, qui fait une exception pour l'immobilier.

 

Il est courant cependant pour les courtiers de négocier une vente par courriel en attendant le compromis. Avec une adaptation de la législation économique, le ministre De Croo veut mettre fin à toute incertitude. "La législation doit être adaptée à l'ère numérique. Il n'est pas possible que des personnes qui agissent de bonne foi et parviennent à un accord par e-mail restent les mains vides".

 

Cet article nous ramène à la question : « le mail constitue-t-il une preuve légale ? »

 

Il est clair qu’un contrat transférant la propriété d’un immeuble ne peut, à ce jour, être formalisé sous la forme d’un courrier électronique (mail)… mais il ne faut pas confondre le contrat en tant que tel avec les éléments qui contribuent à prouver la réalité de l’accord intervenu !

 

Lorsque le courriel n’est envisagé « que » sous l’angle « d’élément probant » ou destiné à construire la preuve d’un accord entre parties, ce dernier est considéré comme appartenant à la catégorie « écrit » (article 16 de la loi du 11.03.2003) dont l’article 1341 du code civil assure la prééminence.

 

Quelle est sa valeur probante? Celle-ci varie bien évidemment selon le degré de sécurité et de « réalité » de ce dernier. (http://www.legisconsult.be/valeur-probante-de-le-mail-)

 

Un simple mail, émanant d’une boîte anonyme, et simplement « signé » par un nom dactylographié, est un début de preuve écrite qui doit donc être corroboré par d’autres éléments pour ramener la preuve irréfutable.

Par contre, un mail revêtu et sécurisé par une signature électronique est assimilé à un écrit revêtu d’une signature manuscrite dont la valeur probante ne peut être contredite que par un autre écrit..

 

Ce type de preuve peut-il être utilisé pour prouver une transaction immobilière ?

 

L’article 17 de la loi du 11.03.2003 qui précise que l’assimilation du mail à l’écrit ne vaut pas pour « les contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers », article auquel la Cour d’appel d’Anvers a fait référence, exclu d’assurer au courriel qui constate l’accord du vendeur et de l’acheteur un quelconque caractère translatif de propriété ! 

 

Par contre, si un engagement d’acquérir un immeuble est émis par un offrant par mail et que le vendeur marque son accord par le biais d’un autre mail, la réalité de l’accord peut être établie par ces éléments probants mais devra, pour sortir ses effets, être consacré par un écrit « classique » (du papier).

 

Une offre ou une acceptation sont des actes juridiques unilatéraux, et non le contrat de vente lui-même, de sorte que l’exclusion de l’article 17 ne me semble pas devoir être appliquée.

 

Il ne faut pas confondre les éléments qui servent à faire la preuve d’un accord et l’accord lui-même et, par voie de conséquences, bannir ce mode de communication au motif qu’il n’aurait « aucune valeur légale »…

 

Il ne faudrait pas d’avantage considérer que le mail qui transmet (ou transporte) des pièces jointes ferait perdre auxdites pièces leur valeur probante sauf à considérer que dès le moment où un document est confié à un « transporteur », il perd toute force probante…

 

En tout état de cause, la position de la Cour d’Appel d’Anvers, qui semble créer tant de remous, est une décision de justice isolée et non pas un concept absolu…

 

Enfin, même si la jurisprudence de la Cour devait être relayée, il n’en demeure pas moins qu’une offre ou une acceptation émise par mail et concernant une vente immobilière demeure un engagement et le fait de ne pas (ou plus) respecter cet engagement peut impliquer pour son auteur l’obligation de réparer le préjudice subi par la « victime » de son revirement d’attitude…. Et sur base du principe selon lequel les négociations doivent être menées de bonne foi !

 

En clair, l’offrant ou le vendeur qui voudrait changer de « son fusil » d’épaule ne trouvera pas l’impunité dans la décision de la Cour d’appel d’Anvers.

 

Je reste à votre disposition.

 

Voici le texte de la loi du 11.03.2003

CHAPITRE V. - Contrats conclus par voie électronique.
Art. 16. § 1er. Toute exigence légale ou réglementaire de forme relative au processus contractuel est réputée satisfaite à l'égard d'un contrat par voie électronique lorsque les qualités fonctionnelles de cette exigence sont préservées.
§ 2. Pour l'application du § 1er, il y a lieu de considérer :
- que l'exigence d'un écrit est satisfaite par une suite de signes intelligibles et accessibles pour être consultés ultérieurement, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission;
- que l'exigence, expresse ou tacite, d'une signature est satisfaite dans les conditions prévues soit à l'article 1322, alinéa 2, du Code civil, soit à l'article 4, § 4, de la loi du 9 juillet 2001 fixant certaines règles relatives au cadre juridique pour les signatures électroniques et les services de certification;
- que l'exigence d'une mention écrite de la main de celui qui s'oblige peut être satisfaite par tout procédé garantissant que la mention émane de ce dernier.
§ 3. En outre, le Roi peut, dans les dix-huit mois de l'entrée en vigueur de la présente loi, adapter toute disposition législative ou réglementaire qui constituerait un obstacle à la conclusion de contrats par voie électronique et qui ne serait pas couverte par les §§ 1er et 2.
Les arrêtés royaux pris en vertu de l'alinéa 1er sont abrogés lorsqu'ils n'ont pas été confirmés par la loi dans les quinze mois qui suivent leur publication au Moniteur belge.
Art. 17. L'article 16 n'est pas applicable aux contrats qui relèvent d'une des catégories suivantes :
1° les contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers, à l'exception des droits de location;
2° les contrats pour lesquels la loi requiert l'intervention des tribunaux, des autorités publiques ou de professions exerçant une autorité publique;
3° les contrats de sûretés et garanties fournis par des personnes agissant à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de leur activité professionnelle ou commerciale;
4° les contrats relevant du droit de la famille ou du droit des successions.

 

 

Gilles TIJTGAT

Consultant juridique

le 29 mars 2018

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