« RENTSWATCH », la liberté de fixer la hauteur du loyer restera-t-elle totale ?

 

"Rentswatch" est un nouveau site internet qui permet de comparer les loyers dans la plupart des grandes villes européennes, dont Bruxelles.

 

Son objet est de pouvoir vérifier si le loyer payé ou demandé est trop « cher » ou pas…

 

Dans un contexte de gel de l’indexation en Wallonie et de perspective d’encadrement des loyers, cette plateforme « tombe » à un moment charnière…

 

Mais quel est l’état de la législation actuelle par rapport à la hauteur des loyers ?

 

Le montant du loyer doit être établi de commun accord.

 

La loi relative au bail de résidence principale ne donne aucune règle pour la fixation du loyer et, comme elle ne modifie pas le principe de la liberté contractuelle, bailleur (propriétaire…) et preneur (locataire…) sont donc libres de fixer le montant du loyer en début de bail.

 

Généralement, il s’agit d’une somme en argent déterminée ou déterminable dans le contrat.

 

Le prix fixé doit être sérieux (ni dérisoire, ni simulé) auquel cas le bail est inexistant (il s’agit alors soit d’un prêt à titre gratuit, soit d’une donation indirecte). Par exemple, le bail conclu en échange du seul paiement de l’impôt foncier est inexistant.

 

Dans ce cas, la loi du marché de l'offre et de la demande s'applique pleinement au début de la location et, à ce jour, le législateur s'est volontairement abstenu d'imposer des critères objectifs comme la qualité de l'immeuble ou le revenu cadastral.  Il convient également de noter que la règlementation sur les prix ne s’applique pas aux loyers.

 

Les parties disposent donc d’une grande liberté importante.

 

Dans la pratique, le loyer est déterminé en fonction d'une comparaison des prix pratiqués dans le quartier pour des immeubles similaires. Mais rien n'empêche à un propriétaire de demander un loyer plus bas ou à un locataire d'en accepter un plus élevé que celui pratiqué sur le marché.

 

Et rien ne s'oppose non plus à ce que pour des appartements similaires et ce même dans un même immeuble, il y ait des disparités importantes quant au loyer demandé.

 

Le loyer reste le fruit de l’accord d’un candidat locataire sur le prix qui lui est proposé par un propriétaire. Et s’il n’est pas possible de déterminer de manière mathématique le loyer normal de tel ou tel logement, on peut cependant vérifier à l’aide de critères objectifs si un loyer correspond approximativement à la valeur locative réelle du bien proposé.

 

L’examen des avantages et des inconvénients du logement (plus ou moins bonne qualité de la construction, confort, état d’entretien, équipements disponibles, avantages ou inconvénients environnementaux au sens large…) ainsi que la comparaison avec les loyers proposés dans le voisinage doivent permettre au candidat locataire de se faire une idée sur le caractère raisonnable ou excessif du prix qui lui est proposé.

 

Le prix une fois accepté ne peut plus faire l’objet de contestations et une fois fixé contractuellement, le loyer est inamovible.

 

En effet, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

 

Elles doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du Code civil).

 

A noter cependant que l’inamovibilité du loyer connaît trois exceptions.

 

Il s’agit de l’indexation du loyer, de sa révision, ainsi que de sa modification lorsqu’il est accordé au locataire une prorogation pour circonstance exceptionnelle.

 

Site rentswatch : http://www.rentswatch.com/#!/

 

Gilles Tijtgat

le 4 mai 2016

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